2019-10-20
撰文｜老船长
校对｜阿特er
01
今天上午11:00，万众瞩目的宝中片区“豪刚”新盘——新锦安海纳公馆，在前海华侨城JM万豪酒店公开选房。
△上午11:00，前期认筹客户陆续抵达选房现场
据现场工作人员反映，截止今天下午四点半，项目已经卖出800多套房源！！！
而截止本文推送前，现场的选房还在紧张的进行之中……
先说下今天开盘情况，据开发商此前公示结果，截至6月9日认筹截止时间，项目共确定926名有效认筹客户。
△此前项目对外公示名单（部分截图）
另外，和之前老船长在售楼部被告知的，开盘只推约1000套房源不同。今天的开盘，开发商基本把项目所有住宅，共计1889套房源，一口气全部推出。
户型方面，共有三个面积段：75平、89平和116平，其中75平户型只有90套左右，116平户型约449套，89平户型最多，数量达到了1350余套。
△此前项目对外公示的销售方案
也就是说，对现场的购房者而言，还是有很大的选择余地，尤其是数量最多的89平主力户型。
而从房源供应的绝对数上看，今天开盘的新锦安海纳公馆，显然已经秒杀几天前开盘热销的华强城和海境界二。
虽然选房人数仅占总房源数的50%，但由于房源数量多、单价不低，今天开盘现场的926名认筹客户，如果都能选房下定，就已经相当不错了！
02
今天在开盘现场，老船长看到，到中午十二点，开盘仅仅过去一个小时，已经有不少选完房的客户开始陆续离开。
△中午12:00，最先一批选完房客户陆续离场
截止到下午一点，据走出来的选房者反映，现场已经有250套+的房源被人抢走，里面还有600多号人等待选房。
外界最为关心的价格方面，据此前公示的备案价显示，所有户型总价区间562万-1278万，认筹有99折优惠。
具体户型的备案指导价格如下：
75平户型，单价区间7.4—8.08万，总价562万起；
89㎡户型，单价区间7.5-9.8万/平，总价671万起；
116㎡户型，单价区间8.9-10.8万/平，总价1028万起；
但从今天在开盘现场得到的反馈看，有75平的购房者称，自己实际拿到的折扣好像是九五折，也有购房者称是九八折，但具体还需和开发商进一步确定。
在现场，老船长从另外一名购房者的手机微信群中看到，有人称今天现场开盘的实际价格，是在备案价九八折的基础上，再打了九五折。
△开盘现场认筹客户的微信群称，实际价格为折上折
老船长认为，微信群里所说的“折上折”的可能性最大。
此前，新锦安海纳公馆备案价公布后，曾引发众人吐槽，许多购房者直言卖的太贵，快赶上前几天刚开盘的后海豪宅盘——海境界二了。
要知道，后者的备案价才10.3W/平，而且还是精装交付，新锦安海纳公馆作为一个刚需盘，均价就敢卖9W/平，而且还是毛坯，对此有相当一部分购房者很难会买账。
前有“天鹅堡3”开盘扑街之鉴，本次开盘开发商还是务实许多。
在开盘之前，开发商就通过各种渠道放出消息，实际开盘价会低于公示的备案价，从而保证了926人的认筹名单，不至于太难看。
从今天的开盘效果看，打折低于备案价销售带来的效果，也是立竿见影。
截止下午4：00，据从选房现场出来的工作人员反映，目前已经有700多人选完房，今天只要来的客户，很少有放弃的。
而从现场一放弃选房的购房者那里得知，放弃选房的原因，主要还是因为学位，虽然开发商打了折扣，但总价依旧不低。
03
对于今天开盘的新锦安海纳公馆，之前在《1000套据说不够卖？宝中海纳公馆开盘在即，价格成最大悬念！》中，老船长曾做过详细点评。
老船长曾大胆预言，由于项目地段绝佳，又是难得的小户型，倘若定价合理，开盘当天估计要火。
但是和主打大户型、面向土豪群体的一期不同，本次开盘的新锦安海纳公馆，主推刚需小户型，而4.56的容积率和49层的楼层，也是妥妥的刚需盘定位。
△项目 沙盘模型
另外，小区有4栋楼紧邻宝安大道一侧，与宝安大道平行分布，后期难免会受到车辆噪音、尾气影响。
△ 项目楼栋分布
项目配套的学校方面，海纳公馆对口的小学为海旺学校小学部，中学则是海旺学校，为九年一贯制的学校，在宝安区升学率排名一般。
虽然目前在宝中片区，新房刚需户型一直处于断档状态，但毕竟价格也不低，花这么高的价格买一套学位一般的房子，有人放弃也在情理之中。
但从现场工作人员得到的数据显示，截止本文推送前，选房现场已经卖出了800多套，从这个角度看，绝大多数购房者还是对项目及开发商释放出的诚意，表示出相当的认可。
最后，一个刚需盘这么高的总价，从侧面也反映了深圳的刚需们，购买力也不是吹的。
04
最后再说下项目户型，如前文所讲，只有75平/89平/116平，三种户型具体如下：
75平两房一厅一卫户型
△75平的两个户型
作为小区最小户型，该户型为标准两房设计，户型方正但数量较少、只分布在小区1栋A座。
该户型具体有两种，内部结构相同呈对称分布，均为客厅出阳台设计，厨房面积较大，其缺点是客厅阳台均朝宝安大道一侧，噪音尾气影响较大。
89三房一厅两卫户型（个别楼栋）
△89平户型之一
该户型为三房一厅两卫设计，为小区绝对主力户型，每栋楼均有分布，主要集中在1栋A/B座，另外1栋C/E座和2栋A座正朝宝安大道方向的户型，也均为89平。
虽然该户型数量良多，但均为客厅出阳台，另外厨房也自带生活阳台，主卧带独立卫生间。不足之处，在于厨房和卫生间面积较小。
116平四/三房一厅两卫户型
△116平的两个户型
作为小区面积最大的户型，116平户型主要分布在1栋C/D/E/F座和2栋A/B座的端头位置。
该户型结构方正，客厅均出阳台，带独立卫生间的主卧面积也较大。
其中位于1栋C/D/E座和2栋A座的 116平03户型 为三房设计，客厅卫生间面积较大，阳台有三个，缺点是实用率不高，进深稍大浪费面积较多。
对比之下，位于1栋C/D/E/F座和2栋A/B座的 116平01户型，其设计更为合理。
该户型为四房设计，极为方正，最小的房间可作书房或杂物间，客厅有两个大阳台，客厅主阳台、厨房和次卧面积更大！
