2019-10-21
30多年以来，山顶（The Peak）一直都是香港的超级豪宅区，也是世界最顶级的超级豪宅区之一，当然也是香港顶级富豪扎堆的地方，能够买一套山顶的豪宅，与富豪们比邻而居，也就意味着拿到了进入“香港富豪圈”的门票了。
只不过，时过境迁，昔日的山顶可能还只是香港富豪圈而已，而今日的山顶正在变成全中国的最顶级富豪圈，能够一掷千金黄金万两砸下一套山顶豪宅，才能称得上是真正的富豪。
（应受访者要求，廖毅、谢炳为化名）
时代变迁，新旧交替，此消彼长
2017年，李巍再次成为香港地产销售王。尽管如此，李巍也并不打算春节休假，这是因为他很清楚，2018年不确定性太多了：他希望趁着春节带更多新来的内地客户转转。
因为，他之前的大客户们不少都离开了。
廖毅就是李巍服务的其中一位大客户。但李巍其实很久没有见到廖毅了。作为香港地产销售王，李巍在过去十多年里，为廖毅在香港买过逾100套房子。更重要的是，这100多套房没有一套不是赚钱的。李巍颇为自豪于自己为廖毅的房产投资建议。实际上，这种自豪得益于过去十来年香港楼市逐年高涨的趋势。
“被‘辣招’赶走了。”对于廖毅们的消失，李巍说道，他认为这都是政策引起的。过去一年，他都没有再给廖毅推荐过任何楼盘了。
过去多年，屡创新高的房价让香港楼市成为了全世界投资客们的天堂。2016年第二季度开始，香港楼市再次回升，至2016年3月至2017年底房价稳涨25%，2018年初至今不足半年再涨约10%。而纵观过去10年，香港房价几乎是一条直线稳定地往上涨，累计涨幅超过150%！
李巍口中的“辣招”，指的是2016年11月5日，香港特区政府出台楼市新政，将所有住宅物业的印花税一律调高至15%，只有购买第一套住宅的香港本地永久居民可得豁免。而早在2012年10月，香港即对非本地永久居民购房设置了“买家印花税”，税率为房价的15%，如今住宅印花稅统一调至15%，两者相加，内地居民在香港购房的税率将达30%。
这一记“重拳”，虽然让廖毅等富足的本地买家们远走海外，却给了内地富裕买家们绝佳的机会。毕竟，香港本地只有700多万人，哪怕富豪比例再高，也远远比不上从内地超过14亿人口中诞生出来的无数新晋精英和达官贵人。
而最主要的是，中国只有一个香港，香港只有一个山顶，山顶的面积小到可怜，可以毫不夸张地说，香港山顶是比长安街二环内还要稀缺得多的资源。
来自内地的富商谢炳，就想在香港买一套自己的Dream House。他的心理价位是10亿港币以上，但一定是要在山顶，能够俯瞰维多利亚海景，并且能在年底前完成交易。
但几个月下来，他发现并不容易。山顶的豪宅数量太有限，和他一样等着住进去的富豪们，在这一年多来，越来越多了。他的代理告诉他，“再不抓紧，就又买不到了”。基于他豪掷10+亿看了几个月都买不到房的经历，我们知道，他这位代理的话并不是销售话术，而只是讲出了真实情况而已。
无惧30%印花税，内地豪客急速涌入
过去这大半年，某地产公司超级豪宅资深董事何先生陪同客户谢炳已经在香港看了几十套房了，谢炳希望能够在近期定下来一套。
此前，尽管频繁往返于内地和香港，但谢炳在香港并没有买房，更多时候，他都是住在香格里拉酒店。2016年十一期间，他在新加坡的孩子忽然想来香港念书，随之家人也来了香港。他觉得，有必要在香港买套房子了。
“内地过来买超级豪宅的人越来越多。”何先生在过去大半年都在忙着为内地的客户们寻找合适的超级豪宅，哪怕他们当中的绝大部分人，其实并没有香港永久居民身份，也就是要向香港税务局交高达30%的印花税（10亿的30%等于3亿），都是一眨眼就贡献给香港政府了。
在香港地产圈，所谓的豪宅是指3,000万港币及以上的（多为分层单位），而上亿的就被称为超级豪宅。类似谢炳这样一出手就是10亿级别豪宅的买家，何先生近期手头就有好几个，而且交易都将接近尾声。
李先生认为，这些内地买家来香港买房并不只是为了简单的短期投资，也考虑了自住或者是长线持有，毕竟资源太过稀缺，能买到就是赚到的道理大家都明白。因此，他们对于“辣招”增加的税赋并不敏感。
就2017年第三季度的数据显示，香港税务局就买家印花税一项，持续增长，并在11月份单月就达约500宗，创下去年最高纪录。也就是说，仅去年11月份，就有约500宗内地买家交易需要交30%税，还不包括那些拿了香港永居身份的内地人（截止2015年1月暂停1000万的投资移民计划，过去10年间有超过2万个内地居民通过了香港的投资移民申请，而这批居民全部都是具有超强购买力的内地富豪）。
就何李在过去近一年接触的内地买家来说，除了来自内地的商人，还有很多中环中资公司和内地大公司的高管们。他们大多时间都常驻香港，拖家带口，有住房的刚需。而香港的普通住宅，哪怕会所再豪华（香港普通市民很喜欢），狭小的居住面积都满足不了这批在内地住惯了大房子的精英们。因此，留给这批精英的唯一选择就是香港的豪宅和超级豪宅。
除此之外，还有不少是一些内地和香港两地跑的小型民营企业家们，他们的资金暂未足够购买过亿的豪宅，但也会把钱投向普通豪宅。就何先生了解，这些人手里的钱不少，但是又不愿意放在银行，随着未来全球税务账户申报标准法案（CSR）会越来越普及，“最安全的办法就是买房子了”。因为，房产作为非金融资产，是不会通过CRS机制被申报回原居地税务局的。
供不应求的山顶豪宅，身份的象征
一切都比谢炳预想要慢得多，2017年很快就过去了，但他的房子还没定下来。这是因为，他想买的那种山顶超级豪宅，其实早已处于供不应求的紧缺状态。
“买山顶豪宅对于这些内地有钱人来说，更多是一种身份的象征。”包括何李等在内的多位超级豪宅代理人都如此总结。对于何李而言，内地有钱的客户并不缺，甚至越来越多，但是这些内地客户们中意的豪宅却越来越少，“他们都喜欢山顶”。
30多年以来，山顶（The Peak）一直都是香港的超级豪宅区，也是世界最顶级的超级豪宅区之一，当然也是香港顶级富豪扎堆的地方，能够买一套山顶的豪宅，与富豪们比邻而居，也就意味着拿到了进入“香港富豪圈”的门票了。只不过，昔日的山顶可能还只是香港富豪圈而已，而今日的山顶正在变成全中国的最顶级富豪圈，能够一掷千金黄金万两砸下一套山顶豪宅，才能称得上是真正的富豪。
这些年来，陆续有内地商人拿到这张“门票”。一年前，深圳祥祺集团董事局主席陈红天就以21亿港元拿下了山顶歌赋山道 15号。他也曾公开表示，在香港逾10年，并没有找到符合自己心愿的房子，直到买了山顶这套。而最豪的莫过于具有重庆李嘉诚之称的中渝置地主席张松桥，先后豪掷15亿和51亿购入了山顶的两套豪宅，合共花了66亿，这是普通人数辈子加起来可能都不敢想象的一个天文数字。
（注：一平方米约等于10.7639平方呎，香港最贵呎价保持者为歌赋山道15号，呎价高达22.8万港币，等于每平方米245万）
“山顶超级豪宅供应近乎为零的状态，买一栋就少一栋了。”这也是谢炳们遇到的共同问题。包括何李在内的香港超级豪宅交易人，工作中很大一部分内容就是寻找到符合这些内地客户们心愿的超级豪宅。
一旦山顶有豪宅放盘出来时，这些内地买家们就会蜂拥提交标书。香港超级豪宅一般都是以招标模式进行售卖，也就是并没有公开的市场价格，通俗来讲，就是看谁出的钱多，价高者得。
过段时间，何先生将带着谢炳参与投标山顶某个豪宅。他不希望谢炳重蹈两年前自己某个内地客户的覆辙，而丢失了他中意的山顶超级豪宅。
当时，被评为全世界最昂贵的何东花园有出售意向，何先生带着自己的客户和业主进行了长达好几个月的沟通，临了接近交易日时，忽然得知被新买家定下了。
这个新买家就是上文有提到的有着“重庆李嘉诚”之称的内地富商张松桥。张松桥最后以51亿港元拿下。据何先生得知，张松桥与原业主本身就是朋友关系，张得知出售消息后，赶紧约了业主一次饭局，以其他生意为筹码才以51亿港币的价格换得了这个超级豪宅的交易（所以还不能是只有钱
）。
面对香港山顶超级豪宅供不应求的状况，何先生有时候也会扮演游说卖家出售豪宅的角色。何先生深知香港本地人对于楼市回报率的心理预期。对于那些出租了山顶豪宅的香港富豪们，何先生会以当下楼市回报率已经足够高，山顶豪宅值得出手等切口来说服他们。
“但成功的次数不多。”何李一致认为，山顶豪宅出售的机会大多集中在香港本土富豪们分割家产之时。这些宅子大多都是由香港本土老一辈富豪们持有。随着他们年纪渐长后，家族也随之庞大，难免会出现分割家产状况，而且越来越多——这就是内地买家们能够购买的最佳时机。
香港楼市新时代，内地新主力井喷
如今，谢炳已经降低了自己的要求，即使并不在最山顶，若是有新的超级豪宅，位置稍微低些，也是可以接受的，只要面积足够大。
和谢炳样有类似想法的人不在少数。近年来香港开发商们为了能够满足内地买家们的需求，也逐渐将楼盘面积扩大，建成近千平米的超级豪宅。相较于以前香港传统豪宅套面积仅300~500平米来说，现在香港市面上新建超级豪宅基本都是900多平米以上的（所以再也不要乱说香港的房子小了
）。
过去这一年，山顶超级豪宅仅开盘了会德丰地产及南丰集团旗下的Mount Nicholson。这个项目共有两期，其中一期包括17栋均价在6亿港元以上的超级豪宅，面积也都900平米左右。
就现在卖出的10套超级豪宅数据看来，除了11号为香港本土富豪林建岳前女友购入外，剩下的9套全部为内地买家购入，其中就包括了佛山首富——美的集团创始人何享健的儿子何剑锋、深圳上市公司怡亚通供应链董事长周国辉等。
谢炳选择山顶或者浅水湾，还有一个原因是有朋友在这些地方也购置了豪宅。谢炳觉得在香港能够延续内地的朋友圈是一件很重要的事情。当然，谢炳也毫不掩饰希望能够与香港老牌富豪们成为邻居，比如，他现在还希望可以买在深水湾道，因为李嘉诚就住在这条道的79号。
何先生回忆，山顶超级豪宅Mount Nicholson第一期已经出售的10套别墅，90%都被内地客人买走最主要的一个原因是，当时最早是深圳某个商人下单后，就跟来了一批广东的朋友。
囿于香港超级豪宅供不应求，李先生的客户更多集中在购买过亿大平层。在李先生看来，内地客户扎堆集中买某些楼盘也是因为诉求的统一，即新大好：新房子、足够大、景观好，至少包括维港海景。相较于香港的买家们，内地过来的商人们住习惯了大空间，而且家庭成员相较来说多，至少要四房以上。
以西半山楼盘天汇为例，就聚集了不少内地买家。这是三年前上市的中环超级豪宅，可俯瞰维多利亚海景，更为重要的是，天汇的房子大多都是大平层。开发商陆续放出，李先生每次推荐给内地客户都颇受欢迎。
“这种大平层投资回报也非常高。”李先生说，一位生意涉及中港两地的客户曾于三年前，以1亿多港元购入一套高楼层的四居室。因为生意中心后来转移海外，他便于近期将房子以1.8亿港元的价格挂出。也就是说，不到三年时间，他就赚了6,000多万港元，稳赚50%（还不计按揭的杠杆效应）。
购买主力大换血，这在香港豪宅市场并不是什么秘密。
未来，随着今年9月港珠澳大桥、广深港高铁的正式开通，作为远超日本东京湾区、美国纽约湾区和旧金山湾区的世界第一湾区——粤港澳大湾区的发展将会进一步加速，这也会将越来越多的内地人带至香港，尤其是有境外业务的富豪。
我们都深知：香港超级豪宅市场的疯狂时代即将来临。不久的将来，山顶的豪宅圈可能都是说普通话的了。
来源：珠三角房产第一资讯
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