2019-11-21
来源：凤凰网房产（houseifeng）
在楼市政策方向转变的背景下，在大数据舞动的今天，无论是投资，还是自用，购房者均应保持理性。
6月29日，云房数据研究中心联合凤凰网房产共同发布《2018上半年中国房地产投资回报率调查报告》。报告从投资回报率的角度，通过静态回报率、长期租赁回报率、转售回报率三大指标，普通住宅、高档住宅、写字楼、商铺四重维度，全方位解析2018上半年，北京、上海、深圳、广州、武汉、郑州、沈阳等25座经典城市房价走势，并预判楼市未来。旨在通过大数据分析，帮助购房者理性运用前瞻性视角，更为精准有效地发现楼市泡沫，掘金价值洼地。
2018上半年，楼市风起云涌，充斥着诸多不确定性。受“房住不炒”、“刚需限购”、严禁违规“首付贷”以及即将到来的“房产税”等政策影响，2018上半年各城市出现多处土地流拍，无论是开发商还是投资者都持谨慎观望态度。 而深圳、天津、武汉等地“人才新政”的颁布，楼市更添波澜。未来在政策严控的基调下，房地产市场格局正在悄然变化。本期锁定“普通住宅”板块，推出《2018上半年投资回报率》。
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人才引进来，房价涨上去
当下，中国越来越多城市加入“抢人大战”，把“人才”视作撬动房价上涨的“财富工具”。 抢人大战最核心的要素就是实施人才引进政策，通过购房补贴或者放宽购房限制，拉低了限购门槛，同时也带来市场的上涨预期。其中二线城市尤为明显，一方面是由于人才政策导致人口数量增加，另一方面则是城市产业发展提高助推房价上涨。在双重政策利好的刺激下，2018上半年，杭州、福州、长沙三大城市房价大幅上升逾20%。
此外，各城市均价皆呈不同程度的波动。广州经历了2017年的高价地块、房价飙涨、最严限制令、租购同权、双合同、房贷利率全面上调等波动，需求得到抑制，而今年上半年政策略微宽松且价格上涨动力强劲，同比涨幅19%。然而，受政策调控影响，北京价格同比下滑5.8%，深圳和上海价格同样受限，增幅在5%以内。
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租金增长分化显现 三城市没跑赢银行定存
进入“存量房时代”，与房价形成明显倒挂的是，北京租金不仅领跑全国，且依旧在“小步慢跑”。预计未来北京房价走势趋于稳定，房租仍有上涨空间。
放眼全国，2018上半年，整体租金涨势分化明显，并分为三大梯队。如果说北京是当仁不让的第一梯队，那么半数城市上涨幅度集中在第二梯队，涨幅在3%到6%之间。租金涨幅较大的依旧是热点城市佛山、苏州和杭州，主是17年下半年的抢人大战导致城市租金遭遇热炒。
第三梯队中，有三个城市租金进入下降通道，租金收益为负，分别为天津、郑州和太原。这意味着在“房住不炒”的主旋律下，较央行存款半年基准利率1.3%相比，2018上半年，三大城市租金收益皆未能跑赢银行定存。
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热点二线城市值得“入手” 部分一线需要5年解套
受2017年调控政策收紧影响，全国整体租金、房价涨幅均有大幅回落，静态和长期租赁回报率开始走低；历史五年转售回报率（2013-2018）在2017年下半年产生拐点，至2018年上半年开始下行，为11%，高于房地产信托平均年收益率8.05%。
放眼未来，在“房住不炒”的基调下，全国房价不存在大幅上涨的空间。但随着热点二线城市“人才引进”及城市快速发展的利好，人口吸引力将逐渐增强，购房需求增加，房价或将缓慢上行，导致未来五年转售回报率小幅上升。
一线城市来看，受政策调控影响，北京价格同比下滑 5.8%，深圳和上海价格同样受限，增幅在 5% 以内。广州经历了 2017 年的高价地块、房价飙涨、最严限制令、租购同权、双合同、房贷利率全面上调等波动，需求一度得到抑制。
长期来看，经历了一轮政策的打压,导致当前整体市场遇冷。而北京、上海未来五年投资回报率开始回暖，仅广州投资价值下跌。北京作为祖国的“心脏”，价格走势一向备受关注。在经历了史上最严调控，北京房价出现一轮暴跌之后，云房数据研究中心预测到，北京未来五年投资回报率开始回暖，从转售预测走势图中可以看到，北京房价或将于2022-2023年触底反弹，并迎来大幅上涨。
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楼市投资4宗“最”
云房数据研究中心，结合25城市普通住宅的未来转售及长期租赁回报率，勾勒出普通住宅房地产投资价值导向图，通过图表划重点，我们可以窥见出普通住宅市场投资4宗“最”，具体为：
◆ 最适宜投资的城市：郑州，武汉；
◆ 最适宜长期资产持有的城市：重庆；
◆ 最适宜短期持有售出的城市：厦门、石家庄；
◆ 最不适宜投资的城市：宁波。
