5年以后，“房奴”和全款买房的人会有什么样的差别？

5年以后，“房奴”和全款买房的人会有什么样的差别？

随着社会的发展，不管是城里人还是农村人都希望自己在城里有一套好房子，并且过上幸福的生活。这几年农村出来买房的人越来越多，房价也是一天比一天贵，现在很多小县城房价都涨到了4000～7000元/平米，那么买一套100平米的房子至少要五六十万，这还不包括装修在内。因此很多人基本上会选择以房贷的方式购买房产，那么当“房奴”和全款买房有什么差别？

全款买房的好处就是相比贷款买房来说，节省了很多的利息，而且不用每月愁着交房贷。但是这样的前提是得有全款买房的能力呀！因此很多人都会觉得还是全款买房子好，那么我就给大家简单算一下房贷和全款买房那个更划算。

以县城房价最低的4000元/平米来算，那么买个100平米的房子就得要40万，这还不包括装修，为了好计算，现在不把装修算进去。全款买房的话40万，加上各种购置税、一起41万左右可以拿下，然后就准备筹钱装修了，其他月供什么的跟自己无关。

而房贷的话，按照商业贷款计算，并且按照2019年2月1日基准利率4.9%计算，利息。那么40万的房款，首付30%就是12万，贷款28万，贷款15年（180期），那么剩下总的还款额度为395939.49元，支付利息总额为115939.49元，月均还款2199.66元。也就是说40万的房子，你首付12万，那么你剩下的28万贷款15年的话，每个月要支付2200元左右，一直支付15年才结束。

中间15年你要支付的利息就要11.59万元，但是全款买房确实可以省下11万多元的利息。如果自己有公积金的话，选择公积金贷款，首付跟上面一样，那么通过房贷计算器可以算出，你要15年要支付的利息为7.4万，月供1967元/月，总之贷款买房利息是在7.4～11.59万元之间。

其实这个是没有计算市场通货膨胀在里面的，大家都知道往后人们手里的钱会越“不值钱”，现在同样的100元人民币放到15年以后，估计就相当于现在的几十元了，因此全款买房和贷款买房对比的话。还得考虑通货膨胀速度是否过快才能得出结论。

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因为房奴是加了杠杆的，全款是自有资金购买的，这个其实是和买股票是一样的道理，如果房价上涨，那么加杠杆的一方自然是多倍的赚，如果房价下跌，那么自然也是多倍的亏。

假设、A、B两人都拥有100万所有存款，A首付20万买了100万的房子，期限30年、利率5.39%；B全款100万买了房子

1、都只买一套房子且房价上涨50%

假设5年后房价为150万，那么A相当于用20万资金获得了50万的利润，而B是用100万的资金获得了50万的利润，那么他们的利润率是多少？

B的利润率很简单，就是50%（=50万/100万）；而A的利润是多少？这里就要详细计算一下，假设分期30年，等额本息，利率是5.39%（上浮10%），那么A的月供就是5年时间A总共的还款额度是26.9万，剩余本金73.9万，那么房子的净价值就是：76.1万=150万-73.9万，80万在5年当中的理财收益按照3%每年计算，那么5年时间可以获得12万的收益，那么A最终拥有的现金为：65.1万=80万-26.9万+12万；

那么粗略的可以算出（不算复利）A在五年时间末期的账面净价值是：141.2万=76.1万+65.1万。

那么5年的总收益是：41.2万=141.2万-100万；

A在5年中所有的收益率是：41.2%=41.2万/100万

结论：这个结论很有意思，因为A的收益率没有B的高，按揭买房的人竟然收益率还不如全款买房的人收益率高！这是为什么？因为房子5中涨了50%，平均每年的涨幅复合涨幅是8.4%，而B是把100万的资金都投进去了，相当于A的100万本金都享受了8.4%的年化复合8.4%的收益率，而A的100万资金只有20万资金是享受了8.4%的复合增长收益的，剩余80万只是享受了3%的收益率，虽然利用了杠杆，但是杠杆的成本是5.39%，那么A实际利用杠杆的收益就是8.4%和5.39%之间的利差。

结论1：这个就是炒房的奥秘，一个是杠杆，一个是利差，当你的成本和利差越大，杠杆越大，那么加杠杆的财富积累就会快于没有加杠杆的人。

2、房价 上涨50%，而B购买2套房

接着上题，当时B是把100万的存款都买了一套房，而B也只买了一套房，那么在房价上涨50%的情况下，B的收益率还比A的收益率略高。

因为A的80万只是拥有3%的年存款收益率，所以现在也要A也要把剩余的资金都用来购房。A现在购买2套房。

根据上文计算所得，购买一套房5年时间总支出是：20万首付+26.9万月供=46.9万；那么2套房子的总支出就是93.8万（100万差不多刚刚花完）。

购买2套房子的房子净价值是76.1万*2=152.2万；

5年后剩余现金是100万-93.8万=6.2万，那么A总的账面价值是158.4万=152.2万+6.2万；

那么A在5年中的总收益率是58.4%=58.4万/100万（当然，这个支付40万首付后剩余的60万不是一下子就支付了月供，在50年时间中还是可以获得一定的收益的，所以实际的收益率要比58.4%要高的）。

结论2：由以上计算得出了一个结论，当你有一笔款项的时候，你是全款买房，还是都是按揭买房，决定你选择的是房子上涨的幅度和你贷款利率之间的高低，如果房价上涨的幅度超过房贷利率，那么你就把这笔投资的钱都用于杠杆买房；

结论3：如果是房价的上涨幅度小于房贷利率的时候，选择全款买房更划算。

3、房奴和全款买房者5年后谁更好？

猜想1：其实这个问题我在上面已经回答过了，那就是如果两者的初始财富/存款是一样多的时候，如果未来的房价上涨的幅度大于房贷利率，那么把所有存款都用于贷款买房的人更加幸福，因为在财富增长中他增加了杠杆。

猜想2：如果两者初始财富/存款一样多，但是如果未来的房价上涨幅度小于房贷的利率，那么全款的更幸福；

猜想3、初始时两者财富不一样多，房奴的存款就只够支付首付，而另一人 可以全款购买，在这种情况下，未来无论房价如何走向，房奴的生活都不会有全款者舒服。

因为房价再涨，房奴的房子总财富也无法超越全款者，而如果房价下跌，那么房奴的债务是刚性的，而全款者是没有现金流支出的，房价下跌对生活没有什么影响。